¿Qué es la extinción de condominio y cómo se lleva a cabo?

La extinción de condominio es un proceso legal que permite poner fin a la copropiedad de un bien, como una vivienda, cuando varias personas lo comparten. Esto suele ocurrir en situaciones como herencias o divorcios. Según el Código Civil, cualquier copropietario puede pedir la división del bien en cualquier momento. Aunque lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, cuando no es posible, se recurre a la vía judicial. Además, es importante conocer los efectos fiscales de este proceso para evitar sorpresas.

¿Qué es la extinción de condominio y cómo se lleva a cabo? 

La extinción de condominio es una figura jurídica que permite poner fin a la situación de copropiedad sobre un bien, generalmente un inmueble, cuando dos o más personas lo poseen en común. Esta situación es muy frecuente, por ejemplo, tras una herencia o un divorcio, cuando varias personas comparten la titularidad de una vivienda.

¿Dónde se regula la extinción de condominio?

Esta figura jurídica se encuentra regulada en el artículo 400 del Código Civil, que indica que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad» y que «cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Requisitos para proceder a la extinción de condominio

• Que uno o varios propietarios no quieran continuar formando parte de la comunidad
• Que el bien sea indivisible y, por tanto, no pueda repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso)

Cuando no es posible llegar a un acuerdo entre los copropietarios, la acción judicial para extinguir el condominio es la división de cosa común. Aunque lo ideal es resolver el conflicto de forma amistosa, esta vía se utiliza cuando uno o más propietarios bloquean la venta del bien común, impidiendo su disposición. La división puede implicar la venta del bien o la asignación de sus partes a los copropietarios, dependiendo de las circunstancias.

¿Cómo se extingue el condominio? 

La extinción de condominio puede realizarse de mutuo acuerdo entre los copropietarios o, en caso de desacuerdo, por vía judicial. 

-Existen varias formas de extinguirlo: 

1. Adjudicación a uno de los copropietarios: Uno de ellos adquiere la parte de los demás, compensándolos económicamente. 
2. Venta a un tercero: El bien se vende a un tercero y el precio se reparte entre los copropietarios según sus respectivas cuotas. 
3. Subasta pública: Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede solicitar la división judicial del bien, que normalmente concluye con una subasta pública.

¿Qué implica el condominio?

Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• Es importante saber que, si cedes parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible ganancia deberá tributar en el IRPF.

Gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

El ITPAJD es un impuesto que grava 3 tipos de actos, de los cuales son relevantes a nuestro caso las Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD), pues las extinciones de condominio solo podrán tributar en este impuesto por una de estas dos modalidades.

• En cuanto a las TPO, por norma general no se considera que exista una transmisión onerosa. Sin embargo, si en la disolución se adjudicara a algún copropietario una cuota mayor a la que le corresponde, entonces sí se trataría de una TPO y, por lo tanto, deberíamos tributar bajo esta modalidad.
• AJD: Esta modalidad suele ser la opción más común para tributar en casos de extinción de condominio sobre bienes inmuebles.

Otra ventaja fiscal de la extinción de condominio es que este tipo de operación por norma general no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

En conclusión, formalizar la extinción de un condominio mediante escritura pública —especialmente en bienes inmuebles— es crucial. No solo por razones fiscales, sino porque permite inscribir los cambios de titularidad en el Registro de la Propiedad y evitar conflictos futuros.

Autora: Nikol Nikolaeva – Área legal