¿Me pueden echar mis hermanos de una casa heredada? Opciones legales y soluciones en herencias

Una de las situaciones más comunes —y a menudo conflictivas— tras el fallecimiento de un familiar es la relacionada con el uso y posesión de los bienes hereditarios, especialmente de la vivienda. Es habitual que uno de los herederos siga viviendo en la casa familiar, mientras que el resto de los hermanos se plantean si tienen derecho a echarlo, exigirle renta o incluso forzar la venta del inmueble. 

Cuando ambos progenitores fallecen dejando como único bien una vivienda, es habitual que surjan disputas entre los hermanos, especialmente si uno de ellos reside ya en la casa familiar. 

Al tratarse de un bien indivisible —es decir, que no puede repartirse físicamente por habitaciones —, cada heredero ostenta una cuota ideal sobre la totalidad del inmueble, sin que ello implique una parte concreta del mismo. 

En estos supuestos de copropiedad, la normativa permite que uno de los coherederos utilice la vivienda, siempre que su uso no cause perjuicio a los demás titulares. 

Situaciones legales en el caso de permanecer en una vivienda heredada

Veamos los posibles escenarios legales en los que te puedes encontrar si decides permanecer en la vivienda heredada: 

Ocupación en precario 

Se produce cuando permaneces en la casa sin pagar renta alguna y sin que exista un plazo definido para tu estancia. Es una ocupación gratuita y tolerada, pero revocable en cualquier momento por el resto de los copropietarios. Si alguno de tus hermanos se opone, podría reclamar judicialmente tu desalojo. 

Comodato 

En este caso también hablamos de una cesión gratuita del uso, pero con una duración pactada. 

Arrendamiento 

Consiste en formalizar un contrato de alquiler con tus hermanos, por el que tú podrás seguir residiendo en la vivienda heredada y ellos recibirán una compensación económica proporcional a sus cuotas. De este modo, se evita el conflicto y todos los coherederos se benefician de una solución justa y legalmente segura. 

En el primer caso (precario), no se requiere la autorización previa de tus hermanos para permanecer en la vivienda; sin embargo, debes tener en cuenta que ellos pueden emprender acciones legales en tu contra si no están de acuerdo con esa ocupación. 

En cambio, tanto en el comodato como en el arrendamiento, sí será imprescindible contar con el consentimiento de todos los coherederos para que la cesión de uso tenga validez legal. 

Mecanismos legales frente a la ocupación del inmueble

Los hermanos que no habitan la vivienda heredada disponen de diversos mecanismos legales para ejercer sus derechos y adoptar las medidas que consideren necesarias frente a la ocupación del inmueble. 

Desahucio por precario 

Si los demás coherederos logran demostrar que no autorizaron tu permanencia en la vivienda, pueden interponer una demanda de desahucio por precario a través de un juicio verbal, generalmente ágil, conforme a los artículos 250 y 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para que la acción tenga éxito, deberán acreditar los siguientes elementos: 

• Su condición de copropietarios del inmueble, mediante documentos como el certificado de defunción del causante, el certificado de últimas voluntades y el título sucesorio. 
• Que la ocupación se realiza sin título válido o sin el consentimiento de los titulares. 
• Un requerimiento previo al ocupante solicitando la entrega del bien, que aunque no es obligatorio legalmente, sí resulta aconsejable para reforzar la demanda. 

División de la herencia o de la cosa común 

Aunque el desahucio por precario puede resolver el problema inmediato de la posesión exclusiva de uno de los herederos, no pone fin a la situación de copropiedad que existe entre ellos. Por eso, en la práctica, la solución definitiva suele pasar por instar la división judicial de la herencia o, si ya se ha aceptado y adjudicado la herencia, la división de la cosa común. 

División judicial de la herencia (art. 782 LEC) 

Cuando los herederos no logran un acuerdo sobre el reparto de los bienes, cualquiera de ellos puede presentar demanda solicitando la división judicial. En ese caso, el juzgado designará un contador-partidor, que elaborará el cuaderno particional con la propuesta de reparto. La vivienda heredada puede ser adjudicada a uno de los coherederos, quien deberá compensar económicamente a los demás, o bien acordarse su venta para repartir el importe obtenido entre todos. 

División de la cosa común (art. 400 CC) 

Una vez aceptada la herencia y adjudicados los bienes en proindiviso, si la copropiedad se mantiene, cualquier comunero puede solicitar la extinción de la comunidad de bienes. El Código Civil establece que nadie está obligado a permanecer en una comunidad, por lo que esta acción permite forzar la salida del proindiviso. Inicialmente, se intentará una venta de común acuerdo, pero si no se logra, el inmueble será vendido en subasta pública. Ambos procedimientos permiten poner fin a la indivisión, evitan conflictos prolongados sobre el uso del inmueble y garantizan que cada heredero reciba su parte conforme a derecho. 

Indemnización por uso exclusivo y gastos asociados

 Incluso si no se llega a solicitar el desalojo del heredero que ocupa la vivienda, el resto de los coherederos pueden exigir una compensación económica por distintas razones: 

• Uso exclusivo del inmueble: Cuando uno de los herederos reside en la vivienda en solitario, los demás pueden reclamarle una indemnización proporcional al tiempo de uso. El Tribunal Supremo ha establecido como referencia el valor locativo, es decir, el precio de mercado del alquiler que correspondería por ese uso privativo. 
• Gastos de mantenimiento y suministros: También es posible solicitar el reintegro de gastos comunes, como los de conservación, el IBI o los suministros básicos (luz, agua, etc.), que deben repartirse conforme a las cuotas hereditarias de cada uno. 

Por su parte, el heredero que ocupa la vivienda puede reclamar el reembolso de las mejoras necesarias que haya realizado (por ejemplo, reparaciones estructurales o urgentes), siempre que estas hayan sido efectivamente útiles y necesarias. El conjunto de estos créditos y deudas entre coherederos suele liquidarse en el momento de la partición o, en su defecto, mediante un procedimiento judicial declarativo si no hay acuerdo entre las partes. 

Alternativas Extrajudiciales

• Arrendamiento a un tercero Los coherederos pueden alquilar la vivienda a un tercero, pactando el arrendamiento de forma conjunta y repartiéndose las rentas mensuales en proporción a su cuota hereditaria. Es una solución sencilla que permite obtener ingresos y evita disputas por el uso directo del inmueble.
• Derecho de uso temporal con contraprestación Otra opción consiste en otorgar al heredero ocupante un derecho de uso temporal, a cambio de abonar una renta pactada o de asumir todos los gastos asociados al inmueble (conservación, suministros, impuestos…). Esta fórmula compensa al resto y evita la judicialización del conflicto. 
• Adjudicación con compensación económica En el proceso de partición, es posible que uno de los herederos se adjudique la vivienda, compensando a los demás con una pago en metálico equivalente a sus cuotas. Esta es una solución habitual en particiones con desequilibrio de lotes y evita mantener la copropiedad. 
• Venta voluntaria del inmueble Si no hay acuerdo para la adjudicación, una venta voluntaria entre los herederos o a terceros permite evitar la vía judicial. Con ello se elude la subasta forzosa, que suele dar lugar a una pérdida económica por precios de adjudicación muy bajos. 
• Constitución de derechos reales En algunos casos, se puede valorar constituir un usufructo o un derecho de habitación a favor de un progenitor viudo o de un heredero vulnerable (por edad, salud o dependencia). Así se garantiza su protección sin afectar a los derechos patrimoniales del resto de los coherederos. 

En respuesta a la pregunta inicial: sí, tus hermanos pueden reclamar judicialmente la recuperación de la posesión compartida de la vivienda heredada si estás ocupándola en exclusiva sin su consentimiento y sin un título que justifique ese uso. En tal caso, podrían iniciar una acción legal para poner fin a la ocupación unilateral del inmueble. 

El Código Civil, en materia de Derecho de Sucesiones, garantiza a cada coheredero el derecho a disfrutar de los bienes hereditarios y a no verse obligado a permanecer indefinidamente en régimen de copropiedad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo avala el desahucio por precario como un mecanismo eficaz para desalojar al coheredero que ocupa la vivienda sin título. 

Sin embargo, iniciar un proceso judicial no siempre es la opción más conveniente. El impacto emocional, la duración de los procedimientos y el riesgo de depreciación del inmueble hacen recomendable buscar soluciones amistosas y consensuadas, tales como el arrendamiento, la venta voluntaria o la adjudicación con compensación económica a favor de los demás coherederos. 

Autora: Nikol Nikolaeva – Área Legal