Fiscal | Efectos de la nueva Ley Hipotecaria 5/2019

A pesar de que la Ley 5/2019 fue publicada en el BOE el pasado día 16 de marzo, no ha sido hasta ahora cuando ha desplegado todos los efectos de la ley hipotecaria. Como comentamos el pasado 18 de marzo en un post titulado “Las medidas más importantes de la nueva Ley Hipotecaria”, esta ley introduce importantes garantías para el prestatario.

Reembolso del préstamo sin comisiones
Una novedad importante es que se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.

En este sentido, únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente.

Vencimiento anticipado del crédito por impago
Se endurecen las condiciones que permiten el vencimiento anticipado del crédito en caso de impago, ampliándose de 3 meses a 12 meses las cuotas impagadas o el 3 % del principal prestado (primera mitad del periodo de amortización), y de 15 cuotas impagadas y el 7% del capital concedido (segundo periodo de amortización). Además, el prestamista la entidad financiera deberá reclamar el pago al deudor concediéndole al menos un mes para su cumplimiento.

Reparto de los gastos de la hipoteca
Se establece la obligación del prestamista de hacer frente a los gastos de constitución de la hipoteca (gastos de gestoría, gastos registrales y de notaría), a excepción de los gastos de tasación que deberán ser asumidos por el cliente.

Se regula, sin necesidad de pacto y sin posibilidad de acuerdo en contrario, que el interés de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos.

Amortización anticipada
En relación a la amortización anticipada se imponen límites tanto cuantitativos como de duración, estableciendo comisiones máximas y su aplicación según los años transcurridos desde la firma de la hipoteca. En el caso de hipotecas detipo fijo, bajarán al 2% máximo durante los 10 primeros años, y del 1,5% a partir de ese período; y en el caso de hipotecas de tipo de interés variable, la comisión será como máximo del 0,25% o el 0,15 % del capital amortizado, en función del momento de cancelación – en los 3 o 5 primeros años respectivamente -.

Prohibiciones: cláusulas suelo y productos vinculados
Se prohíben las cláusulas suelo.

Además, se prohíbe a los bancos obligar a contratar productos vinculados, como el seguro de hogar, y el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras siempre que ofrezcan características similares a las de la propia entidad financiera.

Nuevo papel de los notarios
Por último, otra novedad importante es que se refuerza el control de los notarios para evitar la imposición de condiciones abusivas, atribuyéndoles una función de asesoramiento al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

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