Cuándo pagar IVA en los alquileres

La fiscalidad del alquiler de pisos cuenta con varias regulaciones en función del tipo de alquiler, el arrendatario, el arrendador y las características del propio inmueble que vaya a ser alquilado. 

Por este motivo, es bastante común realizarse varias preguntas que envuelven este tema: ¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos?, ¿Es lo mismo arrendar una propiedad a una empresa que a un particular?, ¿En qué condiciones se debe pagar IVA? Y en caso de no hacerlo, ¿Hay que pagar alguna otra tasa?

Diferencias generales entre alquilar a una empresa o a un particular

Es imprescindible conocer que, para Hacienda, es diferente arrendar a un particular que a una empresa. Como norma general, en los alquileres destinados a particulares, no se deberá pagar el IVA pero en los arrendados por empresas sí.

La excepción a esta norma aparece en los alquileres turísticos, donde importa menos a quien le alquilas el espacio. En este caso, el factor determinante son los servicios que se ofrecen. 

Normativa general del IVA sobre los alquileres

Por norma general, los alquileres sí están sujetos a pagar el IVA y, además, los propietarios deben cumplir unas obligaciones sobre este impuesto:

• Alta censal como empresario. Modelo 036
• Emitir factura al inquilino con el IVA del alquiler
• Presentar trimestralmente el Modelo 303
• Presentar anualmente el Modelo 390

Sin embargo, esta normativa general no se aplica en todos los casos y, por este motivo, no todos deben cumplirla a efectos prácticos. 

A continuación te explicamos cuáles son las excepciones por las que un arrendador no estará obligado a cobrar el IVA a su inquilino. 

Exención del IVA en los alquileres de vivienda

En el alquiler de vivienda, existen varias excepciones en las que el pago estará exento de IVA. 

Uno de los casos más frecuentes y que más benefician a los arrendatarios es la exención del pago de IVA en el alquiler de una casa para vivienda. Esta exención será posible en caso de inmuebles con destino exclusivo a vivienda. 

Los beneficios de esta exención, aparte de los más obvios, incluyen no tener que cumplir con los requisitos generales que se presentaban en el apartado anterior. Esto significa que alquilar será mucho más sencillo de lo que en un principio parecía. 

Por otra parte, cabe destacar que la exención del IVA no se aplicará exclusivamente al inmueble alquilado, sino también a los elementos unidos a este: Trasteros, muebles y garajes que vengan incorporados a la vivienda.

Factores importantes sobre la exención del IVA en los alquileres de vivienda

• Se debe tener en cuenta que la exención de la que hemos hablado se aplica, únicamente, sobre las rentas que se obtienen del alquiler. Es decir, el IVA de los gastos relacionados con el alquiler del inmueble no es deducible. Por ejemplo, estarás exento de pagar IVA del inmueble, pero no lo estarás de pagar el IVA de gastos como la luz, el agua, el gas, etc.

• Existe la opción de incluir los gastos en la declaración de la renta y, de esta forma, deducirlos o pagar menos por los ingresos del inmueble.

IVA en viviendas con lugar de trabajo

En el caso en el que tu vivienda sea utilizada también como oficina o despacho particular, no existirá exención del IVA. 

Además, el arrendador también sale perjudicado porque no se podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda. Es decir, ambas partes salen perjudicadas. 

El arrendador no tiene la opción de incluir su inmueble como alquiler para vivienda y el arrendatario no puede desgravar el alquiler en el IRPF y tampoco puede deducir todo el IVA que paga por la vivienda. 

Alquiler a empresas para vivienda, ¿Hay que pagar IVA?

En el caso de que una empresa desee alquilar un inmueble como vivienda para uno de sus trabajadores, no está exenta de pagar IVA.

Sin embargo, parece ser que existe un caso concreto en el que la empresa podría lograr desprenderse del pago del IVA y optar por tributar a través del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas). 

Este caso sería si “en el propio contrato de arrendamiento figura ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble” – Según la Dirección General de Tributos.

IVA en el alquiler turístico

¿Hay que pagar IVA por los alquileres turísticos? Depende de varios factores. 

Lo primero que queremos destacar es que la Dirección General de Tributos y la Agencia Tributaria afirman que existe la obligación de tributar por el dinero obtenido por el alquiler turístico en la declaración de la renta.

A la hora de saber si existe una exención en el pago del IVA en los alquileres vacacionales, existen dos situaciones diferenciadas por Hacienda:

• La cesión a una empresa ajena para que explote tu vivienda
• El arrendamiento por tu cuenta como propietario y sin intermediarios de por medio

En el primer caso, el arrendamiento no está exento del IVA y deberás incluir el 21% de IVA en este tipo de alquiler.

En el segundo caso, no se deberá pagar IVA siempre y cuando no se ofrezcan servicios análogos a los de la industria hotelera.

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