¿Cómo tributa en IRPF la venta de un inmueble con alquiler con opción de compra? Guía práctica para el vendedor

El arrendamiento con opción de compra es una fórmula que combina alquiler y compraventa en un solo contrato, y cada fase del proceso tiene implicaciones fiscales distintas para el propietario. Desde la firma del contrato y el cobro de la prima, hasta la venta final del inmueble, el IRPF exige una correcta declaración. En este artículo explicamos, con un ejemplo práctico, cómo tributa esta operación desde el punto de vista del vendedor.

Tres fases con efectos fiscales distintos

Desde el punto de vista del arrendador (futuro vendedor), esta operación tiene implicaciones en tres momentos distintos:

1. Firma del contrato y cobro de la prima de opción
2. Durante el arrendamiento
3. Ejercicio de la opción y transmisión del inmueble

1. Firma del contrato: ¿cómo tributa la prima de opción?

Si el contrato incluye una prima por el derecho de opción de compra (es decir, una cantidad que el inquilino paga solo por tener el derecho a comprar), esta cantidad tributa en el IRPF del vendedor como una ganancia patrimonial en el ejercicio en que se percibe, aunque la venta no se haya producido todavía.

No se considera un rendimiento del capital inmobiliario, ya que no deriva del alquiler sino de un derecho distinto (la transmisión del derecho de opción de compra).

2. Durante el arrendamiento: rendimientos del capital inmobiliario

Cada mensualidad cobrada en concepto de alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, descontando los gastos fiscalmente deducibles (intereses de hipoteca, IBI, seguros, amortización, etc.).

Pero atención: si en el contrato se ha pactado que parte del alquiler se descontará del precio de compra, esa parte no vuelve a tributar como ganancia patrimonial cuando se formalice la venta, para evitar una doble imposición. En estos casos, esa parte del alquiler se considera «precio anticipado de compraventa».

3. Ejercicio de la opción de compra: ganancia patrimonial

Cuando el inquilino ejerce su derecho y se formaliza la compraventa, el arrendador deberá declarar una ganancia patrimonial, que se calcula como:

Ganancia Patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición

Valor de transmisión: incluye el precio pactado de venta menos la prima de opción de compra (tributa como una ganancia patrimonial en el ejercicio en que se percibe), menos las rentas del arrendamiento (tributadas como rendimientos del capital inmobiliario), si así se pactó, menos los gastos fiscalmente deducibles de la venta.

Valor de adquisición: incluye el precio original de compra del inmueble más gastos e impuestos, restando las amortizaciones durante el tiempo alquilado.

Ejemplo práctico

Laura firma en 2023 un contrato de venta de un inmueble con opción de compra:

Alquiler: 800 €/mes (se acuerda descontar el 100% con la firma de la compraventa).

Prima de opción: 20.000 € (se acuerda descontar el 100% con la firma de la compraventa).

Duración: 2 años

Precio de venta pactado: 160.000 €

Precio de adquisición con gastos: 100.000€

Solución:

En el IRPF de 2023, Laura declara una ganancia patrimonial por la prima de 20.000 € a la Base imponible del ahorro.

En los ejercicios 2023 y 2024, declara los alquileres como rendimiento del capital inmobiliario, descontando los gastos fiscalmente deducibles.

En 2025, cuando se formaliza la compraventa, tributa por la ganancia patrimonial correspondiente a la venta, que sería la siguiente (excluyendo para simplificar el ejemplo los gastos de compra y venta del inmueble, y la reversión de las amortizaciones del alquiler):

Valor de transmisión: 160.000 – 20.000 (prima de opción) – 19.200 (alquileres de 2 años) = 120.800€

Valor de adquisición: 100.000€

Ganancia patrimonial = 120.800€-100.000€ = 20.800€.

Laura ha tributado dos ganancias patrimoniales, una en 2023 por la venta de la Prima de la opción de compra por 20.000€, más los 20.800€ de ganancia patrimonial en 2025 momento de la venta.

¿Pero que hubiese sucedido si el valor de adquisición hubiese sido de 200.000€, superior al valor de venta?

Pérdida patrimonial= 120.800€-200.000€ = -79.200€.

En este caso, Laura ha vendido el inmueble por (160.000€) un importe inferior al valor de adquisición (200.000€), pero en lugar de tener una pérdida patrimonial de 40.000€ por la venta en 2025, ha tenido una ganancia de 20.000€ en 2023 por la venta de la Prima de la opción de compra por la que ha tenido que tributar a los tipos de la base del ahorro. Y una perdida de 79.200€ en 2025 por la venta del inmueble.

En definitiva, La tributación del arrendamiento con opción de compra es compleja y debe gestionarse cuidadosamente para evitar aflorar ganancias que nos obligan a tributar. En este caso, a Laura le hubiese interesado más vender el inmueble sin la opción de compra, y ahorrarse la tributación por la venta de la prima en el ejercicio 2023. 

Este ejemplo es alguno de los problemas que encontramos frecuentemente en EESAUDIT por la falta de asesoramiento. Nuestra recomendación, ante dudas, contar con asesoramiento fiscal es siempre una buena inversión.

Autor: Jaime Caballero – Área Fiscal